圣佑资讯

关注法律界的新闻动态,为您解读相关的法律事件

首页圣佑资讯圣佑原创丨“购买设定抵押权的二手房的法律风险及防范”——鲍欣欣律师
圣佑资讯  |  NEWS

圣佑原创丨“购买设定抵押权的二手房的法律风险及防范”——鲍欣欣律师

时间:2019年08月01日 打印 字号:

  购买设定抵押权的二手房的法律风险及防范(本文主要以抵押权人系银行为例进行分析)


什么是二手房?

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。


交易流程

1、购房人需要按揭购房的情况:


2、购房人不需要按揭购房的情况:

以上流程去掉贷款审批项目及银行放款项目。

根据交易流程会出现以下交易风险

1、签订合同阶段,合同签约主体及代理人没有从事房屋交易的资格,主要表现为:出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,或者存在共有情况;作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约,使出卖人不能得到全部房款。

2、在银行还款阶段,出卖人存在解押资金无法到位,无法偿还银行情况,致使不能注销抵押,导致网签无法正常进行;还会存在抵押的房产被法院查封的情况,导致无法进行买卖,所签订的合同面临被解除的风险。

3、在银行放款阶段,由于银行每季度会有放款额度的限制,所以前述程序进行的慢可能会导致季度下银行放款限额不足,导致在合同约定的时间内购房款不能到位造成购房人违约的情况。

针对上述风险,应做好如下工作进行防范

1、注意交易房屋的出卖人情况,调查清楚是否属于夫妻共同财产、是否有其他共有人、房屋所有权人的征信情况、检查好房屋产权证书文件、若属于夫妻共同财产,但房屋产权证书上仅登记为一人,应要求另一方同在合同上签字确认等。

2、注意交易房屋是否存在法院查封、权属争议等情况以避免合同无效的情形。

3、注意审查房屋价款、其他费用及中介服务费。

4、及时查询银行放款额度。

5、注意对交房情况进行严格审查。交房时间的明确是清晰划分责任的关键,买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

关于交易双方违约责任的约定。违约问题,不止是损失定金那么简单,一旦违约,除定金不予退还或双倍返还外,还可约定违约金条款。

撰稿人:




律所简介  |  联系方式  |  律师团队  |  圣佑风采  |  加为收藏  |  设为首页
地址:石家庄市裕华区槐安东路164号1-4层 | 冀ICP备03118103号 |CopyRight2000-2013 聖佑律师事务所版权所有